随着房地产开发的不断深入，天津外环沿线低密住宅日益成为产品主流。特别是高端别墅项目，已然成为市场主力。别墅产品的先天优势与外环线区域的后天发展相集合，必定会成为市场关注的焦点。
线.天津城市发展的趋势是什么？外环周边及环城四区的规划是怎样的？有哪些新的配套设施？
【闻东】：我们大家都知道，随着天津城市的持续不断的发展，现在天津周围发展得越来越成熟，尤其有很多的地产项目落户天津周边地区，使我们这个地区亮丽起来，而且随着交通，配套设施的发展，很多人都选择在环外置业。现在有请洪教授来谈一谈规划中，环城四区的交通配套设施会给市民的生活带来哪些影响？环城别墅项目与城市规划发展有何内在联系？掌声有请！
【洪再生】：谢谢大家！特别高兴今天参加天津别墅价值和城市发展论坛，刚才主持人希望我们就环城四区从规划层面的发展谈一些意见，我也特别高兴能够就此问题发表个人见解。
天津的规划正像各位明白的，天津的空间战略规划确定之后，天津一个大的概念就是双城双港的发展，双城双港发展过程中，就把天津的主城区由天津市内的主城区和滨海新区两者间建立了非常密切的联系。
我们现在能够正常的看到，在大的战略框架之下，环城四区跟市内能够正常的看到一个比较大的变化，即环城四区跟中心城区的距离已经弱化，增强了一体化一起发展的势头。从这里面我们大家可以看到，无论是轻轨的交通、地铁的交通，包括高速路和快速路，使环城四区跟中心城区，包括跟滨海新区都建立了非常密切的联系，这是一个非常大的变化。
比如说津南，天津大学和南开大学的新校区都在区域内，现在七个高职院校已经建成。其他有很多医疗设施从规模上也在往外寻找更大的发展空间。这些无疑都使我们的环城四区的生活条件，包括跟市区的密切程度都得到了一个极大程度的改善，而且也为未来的城市进步，包括产业的更新换代、高端产业的注入都提供了很好的基础。
【丛屹】：我是这样认为的，可能从几个维度来阐述这样一些问题，也请洪教授多指正。
首先排名前列个问题，大家认为最近一段时间为啥说别墅项目推出的盘比较多，我感觉其实是受到了天津这几年的规划发展政策的影响，在快速的轨道交通变化的过程中会出来很多具有价值的开发区域，这些开发区域首先是高端的开发。比如说高端的商业地产。
第二点，别墅项目未来的走势我认为会比较好，不是跟调控政策唱反调。实际上调控的定位应该是普通商品房和中低端收入者的住房保障，也就是对高端地产将来必然趋势是完全由市场解决，也就是说高端其实是靠市场。普通，中端这部分商品房应该有调控，低端的住房，也就是中低收入者的住房解决是要有保障，这应该是一个基本的发展态势。
比如土地供应管理，过去实际上一直不紧，现在越来越严。其次，像过去没用过货币政策配套，这一年我们也可以感觉到货币政策始终盯着CPI和住房资金问题。包括银行信贷管制，不光是消费、不光是抵押贷款，买房的时候受限，实际上还包括开发贷，开发贷从去年10月份很多银行就陆续收紧了，央行向金融机构尤其是商业地产已经发布了危险的信号，所以货币政策也在为调控加码。
但实际上大家更关心限购限贷何时会放宽呢，刚才老张提了，今天早晨我也在微博上发过，发现对于海南的房地产发展更多是外来人员，所以一旦限购，现在他的说法是相关产业都受到了严重的影响。所以这样的一种情况下他申请，我认为这不是空穴来风，他申请了限购令能不能对他无效。因为一季度末都出来了，是被逼无奈的。
所以我们反过来想，我也不认为天津会很快地取消限购。但是我更认为限购限贷令的调整应该分类分级。我们早就认识到，对于住宅市场来说是分层次的，你十年没建保障性住房，现在造成了欠账，也造成了前面房地产价格过高出现房奴，他本来就不该到这里来买，所以你没解决，把这边的房价也在推高。所以最有效的解决办法就是，该保障的一定要保障到位，中低收入者的住房保障就该政府保障，现在也是这么做的。发达的市场经济是一个基本的经验，尤其对我们来讲还存在着较大的收入分配差距，而且我们还是一个人口大国，正在快速的城市化过程中，实际上这样的一个问题必须有政府承担相应的责任。中低端应该说是靠保障，这个已形成了一个共识，“十二五”也会重点加大这部分的投入。
但是挤压泡沫的方法有两种，排名前列是直接打压掉，实际上包括大家前面解读的房贷30%的压力测试，现在又到50%的压力测试，其实没有用。因为这实际上仅仅从住房的开发贷和消费的人的贷款来看这个风险，并不是在银行和房地产业结合在一起的全部风险，这里面的风险其实是地方政府平台，这个不用回避，中央已经意识到了。
第三，决定它的未来价值。因为别墅是稀缺的，稀缺的产品是无价的。实际上你说我买别墅是为了投资吗？我认为很多人不见得是如此，因为它针对的是高端收入人群，而高端收入人群在消费品上就有炫耀消费和奢侈消费的意识，我们并不能完全拿价格来说这部分人消费的特征，因为他们消费特征是讲自己满足的，满足和金钱不具有完全的等比例关系，所以这部分的市场应该是有前景的。
而且现在来看，别墅我不敢说有太大的投资价值，但是我认为一定有珍藏价值。所以如果比较投资和收藏这两个概念的话，别墅应该更贴近于收藏，它就像一个非常稀缺的物品一样，它的价格其实就是由大家的支付能力来决定，尤其是高端人群的支付能力。当然挖掘它的价值取决于你赋予这个品牌、这样的产品很多的附加价值，这可能是要求我们注意的。
就调控来说，对这种一个市场，我们应该限购限贷吗？我相信我们大家已经听明白了。对这种的市场，限购限贷实际上矛头就指错了。所以我认为真正的限购限贷的调整，比如天津怎么调整，或者北京怎么调整，一定是市场会分层次做调整。但是一般商品房可能会继续受到限购限贷的影响，但是限购对于别墅来讲，我认为它有可能在不远的将来就会撤掉。
现在的融资困难大家都有体会，甚至下一步商业地产的融资困难也有体会，但是我们也意示到资金获得慢慢的开始分化。比如央企的上市公司也受到限制，但是央企资金的获得依旧很充裕的，尤其是他们开阔了私募。通过私募、信托的渠道新开辟了资金，而且将来应该更大的发展一部分海外资金，当然现在受到一定管制，但谁能解决这一个问题，这就是越是在乱的时候越容易出英雄。
【丛屹】：你问的问题能解释为两点，大多数人应该也有同感，因为大家都是业内人士。现在市场资金面的成本上升速度太快，尤其像信托、私募，接近20%的成本压力非常大。这个压力不完全是对地产而言，几乎对整个的产业都构成了影响，也就是双刃剑的功夫慢慢的变大，加息提准，加息是直接抬高成本，提准会使银行惜贷，我们现在发现，贷款利率早就超过了基准利率，但是如果对实体经济面拖长了就会有影响。
所以现在解读政策，我自己觉得应该是看着CPI的走势，按照现在的数据判断，包括PPI，实际上3月份的走势PPI是非常可怕的，是加速上升。当然CPI和PPI其实都叫超预期的，这反映CPI的压力不小。很多人说后面就会小，但是目前因为油价的上升、PPI的上升，通过两三个月，在后期一定会成为生产所带来的成本的上升，继续支撑后面CPI的走势。
现在有很多专家说到二季度会见底回落，现在按照数据来判断，6月份到5.5%以后，现在预计的7月份就开始往回走，那才意味着货币政策有一定的概率会发生调理，反之就是在通货膨胀之间进行协调。如果通胀压力现在开始能够按住它的话，大幅抬高增长，因为增长如果说二季度继续回落，会积攒很大的就业压力，其中还包括我们的贸易逆差。这都说明我们不能不关注增长，所以在下半年7月份，非常有可能在7月份货币政策会有所调整。实际上我相信也就从另一方面代表着很多限购限贷。像海口已经在喊了，海口比我们现在的预计还提前两个月，证明海口真是绷不住了，如果再这样下去，它的GDP的下滑可能会更严重，甚至会出现就业困难等现象。所以在全国来看我不认为政策会太长。所以在过去下半年我都说，加息是需要非常谨慎使用的双刃剑。
但是这里还有一个细节，我们近期也注意到人民币升值的速度在加快，其实好象一季度我们不担心热钱的流入，因为那时候担心的是他们跑了怎么办？就是你拿了房子想高价卖出去，没人买所以还得在这儿趴着。但现在经过3月份数据发布，4月份我们又面临了热钱冲入的问题，因为升值速度加快，加息预期继续膨胀，尤其在5、6月份还会加息一次的预期其实就是存在的。平均一个月一提准，一个半月到两个月加息一次，这都成为了步调，也就是每次预计到CPI冲高的时候，一定会有这三个动作。还包括央票，央票一般是提前收，但是现在加息预期和升值预期结合在一起，又会有套利冲入，形成一个我们现在最看不清楚的问题，CPI按照现在的问题能不能控制得住。
这三年内天津城市发展是巨大的，尤其是城区和滨海新区，首先我感觉天津的交通包括滨海的交通，从郊县的交通来看是十分便捷的。这里有城际铁路、轻轨、快速路、高速路、普通的交通路网，所以在交通上面让我们感受到步伐快了，工作效率高了、便捷了，这是天津的一大变化。 第二个变化我特别要讲一下投资环境的变化，从这几年来看，我发现天津各阶层的领导，特别是政府领导更加开明和开化了，更加讲究“服务”。我想这是一个理念上的改变，如果有这一点改变，天津就会有更大的发展，而且是不可估量的。因为整个人民的心态和思想，人的思想决定他的行动，思想有变化，行动会更好。所以天津更能够吸引好的投资商，更能够把好的产品经营方式和政策落实到位，天津的未来是无限的。特别是天津作为环渤海发展的龙头，它一定能起到龙头的作用，带动环渤海地区，创造中国第三极经济发展。
天津到北京如果坐城际铁路不到一小时就能到了，就像从日本的东京到横滨，有很多人住在横滨，到东京上班，从横滨到东京的距离就像天津到北京。所以从交通上面我们更注重城市一体化和交通路网的发展，北京、天津的交通路网应该在中国交通路网当中算是排名前列流的，有交通、城际、列车、动车、快速路网以及很多、省级的道路，它的交通非常方便。
有很好的交通位置，就决定了它有好的区位，也就是我们所讲的房地产价值所在。房地产的价值首先就是讲究位置，位置里面就有交通，然后才是配套、产品、服务。所以我在想，通过我们龙湾城定居在武清区，我们也想把龙湾城作为天津北部明星，的品牌，一个标志性的项目向广大的天津购房者和天津人民开放，来体验我们龙湾创造品牌、为广大人民服务的宗旨。
【张翮】：我们在天津的中央公园这一个项目应该属于英伦风格。这个风格最早诞生于上海橡树湾，这一个项目离同济大学很近，那个地方原来是一个军用机场，生态环境非常好，所以在做产品定位的时候，我们专门去美国东海岸，发现那个区域的房子都是红砖建筑，上面有屋顶配上绿树，特别好看，所以成为中央公园这条产品线的一个标志性符号，红砖加坡顶加绿树。
【张翮】：像我们立面的砖用的是手工的刨土砖，好处是在二三十年以后还是那个样子，外立面能保持几十年不变。其实我感觉别墅这样的产品一种原因是硬件部分，因为别墅作为一个高端居住形态的代表，实际上越来越强调软性的成份。同时物业很重要，里面居住的人也很重要，邻居、居者。比方说我们有一个会所，这个会所能否成为业主的一个生活平台、事业平台、修为平台。
【李军】：像刚才丛屹教授讲的，一般选址都会考虑到周围环境的因素，从我们的角度理解，一说别墅可能就联想到了豪宅，从西方来说，很多人都是住得起别墅的，但是到了中国，因为土地资源的稀缺，就被看成了一种奢侈品，对于碧桂园来说，我们倡导的还是建老百姓买得起的好房子。
我们大家都认为别墅的置业者分为两类，排名前列类是置业别墅，第二类是可能买了两三套甚至更多的别墅。所以从我们的角度，我们大家都认为排名前列类的市场基数还是的，也是碧桂园的一个主力客群，面对别墅置业客户，我们认为只要把项目作到三点就能够被市场接受。排名前列点是园林，同样是差不多的总房款，在市区能够买到一套比较舒适的三室，但是他为何需要开车十分钟或二十分钟来买别墅产品？可见，置业者对园林诉求的希望是比较高的，从我们的项目来讲，我们也是着力打造园林这方面。当然我们觉得对于别墅置业者来说，并不是有许多名贵的树种，多种一些树，多铺一些草坪，就能够很好的满足他的期望，可以在一定程度上完成他的愿望。第二点是配套，对于别墅置业的客户来说，其实更多是把这边当做排名前列居所，或者他希望当做排名前列居所，但实际上你的配套是否齐全、是否有大型超市，而不是小的便利店，包括是否有相应的教育资源、医疗资源，决定他能否把这里当做排名前列居所。 第三点是交际圈和生活圈，之前在北京的别墅市场有一个现象，很多人排名前列套别墅先在昌平买的，八百多平米的大独栋别墅，但是后几套别墅还是选在亚运村这些区域，因为他的生活圈和交际圈都在那里。当然从周围环境来讲，对于别墅实际上也是相应的一个很大的卖点，包括像天嘉湖。当然除了天嘉湖，我们自己也在营造更绿色、更健康的一个生活方式，和市区的生活方式截然不同。
【李军】：刚才说的那三点是这种别墅的置业者会选择的考量的点，包括园林，园林实际上的意思就是一种生活方式。另外是配套，还有它的交际圈是否在这边。在这些基础上还有价格，我们称老百姓买得起的好房子是指性价比，但这并不代表品质就会低。我们从始至终是在花更多的成本去投入。但是从价格上来说，我们仍旧是面对置业的客户，希望可以吸纳他们的眼光。
2011年的公寓和洋房产品都已经消化完了，最多今年我们剩余的有几十套不到一百套的独栋别墅，在未来一两年领世郡已经全部结束了，但是它应该是一个160万平米、45000人的大型社区，本身一些医院、学校和商业配套在未来一两年都将成熟，所以我认为现在是领世郡收官的时刻。以前购买领世郡和未来买领世郡的人，他们正在享受一个成熟的成果。
【张志刚】：丛教授可能在别的地方得到一些消息，我们正在研究做健康养老地产。因为董事长的考虑比较超前，他认为房地产的投资价值已经不大了，他认为中国地产的黄金期已逝去了，但是现在中国面临一个非常大的问题，就是养老的问题。因为中国计划生育这么多年，养老是一个非常大的社会问题，也存在很大的经济空间。
【赵彤】：我们该是在1998年的时候，最早在北辰万科新城做了连排别墅，应该也是国内最早的一批，当时我们叫做有天有地、独门独院，满足大家对别墅的需求。当时应该是排名前列批把连排别墅引到了天津，连排别墅最初满足了当时的中产阶级住别墅的梦想。之后包括在水牛城，最经典应该是四霞光道五号做的别墅，是很成熟的英伦风格。在2009年前后做了假日风格朗润园，是学院气氛的别墅。现在正在开发的别墅有两个，一个是东丽湖，是我们的别墅区，总建筑规模在两百万平米，别墅有四五十万平米。还有即将推出的在梅江双林区域，和农垦合作的仕林院别墅。从1998面开始到现在也做了很久，各种各样的风格都有。有英式、中式，包括荷兰式的东丽湖等等风格。